O Poder Judiciário potiguar determinou o reembolso e o pagamento de indenização por danos morais a uma imobiliária que sofreu prejuízos financeiros enquanto sócia na construção de residencial em Macaíba. A decisão é da juíza Martha Danyelle Sant’Anna, da 15ª Vara Cível da Comarca de Natal.

A imobiliária contou em juízo que assinou contrato de sociedade em conta de participação (SCP) com a construtora, com o objetivo de construir e comercializar unidades habitacionais no Município de Macaíba, tendo investido capital social em dinheiro no valor de R$ 680 mil, enquanto a empresa ré teria contribuído com o terreno avaliado em R$ 185 mil.

Entretanto, alega que devido a inadimplemento contratual da ré, ambas as partes firmaram um aditivo contratual no qual a autora cedeu sua parte no primeiro empreendimento em troca de participação em nova SCP, dessa vez com o fim de construir um residencial. Tal documento foi assinado pelo segundo réu, administrador da sociedade e procurador da imobiliária na época.

O residencial, porém, também não foi entregue, tendo sido constatado posteriormente que o terreno estava gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, o que inviabilizou a comercialização das unidades habitacionais.

A empresa autora da ação requereu a rescisão dos contratos firmados entre as partes, a restituição do montante de R$ 940 mil, indenização por danos morais no valor de R$ 50 mil, além do reconhecimento da responsabilidade solidária do administrador da sociedade.

Defesa dos réus

Em sua defesa, a construtora alegou que a paralisação das obras no primeiro empreendimento decorreu de crise no setor, e que a autora cedeu seus direitos para a formação de uma nova SCP. Além disso, na formação da nova sociedade, a imobiliária teve sua participação reduzida de 13,3% para 8,44%, o que seria equivalente, em termos de capital financeiro, a R$ 596.708.

A empresa citou ainda o artigo 478 do Código Civil, que discorre sobre a teoria da imprevisão, para argumentar a inexistência de culpa pela inviabilização do segundo empreendimento, já que fatores externos, como a crise econômica e o aumento dos custos de materiais e mão de obra, teriam tornado o projeto inexequível.

Por fim, a empreiteira negou a ocorrência de prejuízos à imobiliária. Já o ex-administrador da sociedade argumentou pela inexistência de responsabilidade pelos danos alegados pela autora, afirmando que não houve qualquer conduta ilícita de sua parte.

Decisão judicial

Ao analisar o caso, a magistrada Martha Danyelle Sant’Anna pontuou a cláusula do contrato da SCP, que define o reembolso do investimento do sócio que decidir se retirar da sociedade. Além disso, o argumento de consolidação indevida da propriedade pela Caixa foi refutado, conforme decisão da Justiça Federal, que “não observou irreparável irregularidade contratual”.

Portanto, afirmou que presume-se que “por atuação da ré, seja por ação ou omissão, o sucesso do empreendimento fora maculado, deixando de resultar no retorno financeiro esperado”.

A alegação de crise na construção civil também foi contestada, já que, segundo compreensão do Juízo, “tais acontecimentos são englobados pelo risco da atividade, configurando, assim, casos fortuitos internos”.

Em relação ao segundo réu, a juíza entendeu que a falta de transparência relativa à alienação fiduciária do terreno violou os deveres de diligência e lealdade previstos nos artigos 1.011 e 1.016 do Código Civil, já que “cabia ao administrador, no exercício de suas funções, adotar uma postura proativa na comunicação de dados essenciais para a tomada de decisões pelos sócios, especialmente em um empreendimento de grande porte e risco elevado”.

Diante disso, tanto a construtora quanto o ex-administrador da SCP foram condenados a pagar indenização no montante de R$ 15 mil por danos morais.

O Poder Judiciário entendeu, também, como devido o reembolso no valor de R$ 596.708, conforme o percentual de 8,44% referente à participação da imobiliária, argumentado pela construtora.